Qasa Blog

Een nieuwbouwwoning wordt vrij op naam gekocht, dat wil zeggen dat er geen overdrachtsbelasting wordt geheven over de koopsom. Dit is anders dan bij bestaande woningen, die meestal kosten koper (k.k.) worden verkocht.

Bij het afsluiten van een hypotheek worden in de regel een of meerdere verzekeringen afgesloten. Hieronder worden de meest voorkomende verzekeringen beschreven. Deze verzekeringen kunnen ook los worden afgesloten, maar worden vaak gecombineerd met een hypotheek.

De spaarpremie betaalt u maandelijks om kapitaal op te bouwen om de hypotheek op een zeker moment in de toekomst af te lossen. Het betalen van een spaarpremie in plaats van aflossing van de hypotheek wordt gedaan om gedurende de looptijd van de hypotheek volledig te blijven profiteren van de hypotheekrenteaftrek.

Een spaarbeleggingshypotheek is een kruising tussen een spaarhypotheek en een beleggingshypotheek. Een spaarbeleggingshypotheek wordt daarom ook wel een hybride hypotheek genoemd. Bij een spaarbeleggingshypotheek bepaalt u in principe zelf de mix tussen spaarhypotheek en beleggingshypotheek (bijvoorbeeld 50% / 50%).

De rentevaste periode is de periode waarvoor u met de hypotheekaanbieder een vaste hypotheekrente afspreekt. Gedurende de rentevaste periode is de hypotheekrente gefixeerd en bent u zeker van uw rentelasten. Gebruikelijke periode zijn bijvoorbeeld 1 jaar, 5 jaar, 10 jaar en 20 jaar.

Overzicht van de meest voorkomende hypotheekvormen.

U heeft al een hypotheek maar vraagt zich af of het oversluiten van de hypotheek voor u voordeel oplevert. Door uw hypotheek over te sluiten brengt u uw geldlening bij een andere hypotheekverstrekker onder. In hoeverre dit mogelijk en zinvol is hangt af van de hypotheek die u al heeft afgesloten en de hypotheek die u gaat afsluiten.

Bij het kopen van een nieuwe woning moet u langs de notaris. Hij is voor twee zaken van belang. Allereerst kan alleen via de notaris de woning op uw naam worden gezet. Daarnaast kan alleen de notaris de hypotheek vestigen op uw nieuwe woning.

De eigendomsoverdracht van uw nieuwe woning gaat via een transportakte. Deze akte wordt ondertekend door u als koper van de woning en door de verkoper. Het is mogelijk dat u in een eerder stadium al een koopovereenkomst heeft getekend met de verkoper, en dat daarna een transportakte wordt gepasseerd bij de notaris (de gegevens uit de koopovereenkomst worden dan grotendeels overgenomen in de transportakte). Het is ook mogelijk dat u geen aparte koopovereenkomst tekent, maar dat de transportakte gelijk de koop- verkoopovereenkomst is. Een andere naam voor transportakte is ook wel leveringsakte.

Het vestigen van een hypotheek op uw nieuwe woning gaat via een hypotheekakte. Deze akte wordt ondertekend door u als koper (in dit geval hypotheekgever, u geeft het recht van hypotheek op uw woning) en door de hypotheekaanbieder (in dit geval hypotheeknemer, deze krijgt het recht van hypotheek op uw woning).

Alhoewel dit niet noodzakelijk is, worden de transportakte en hypotheekakte vaak op dezelfde dag bij de notaris gepasseerd. De notaris zorgt ervoor dat de getekende transportakte en de getekende hypotheekakte worden ingeschreven bij het register van het kadaster. Dit register is openbaar en iedereen kan vaststellen, door het register te controleren, dat de woning inderdaad uw eigendom is en dat een derde (namelijk de hypotheekaanbieder) een recht van hypotheek op uw woning heeft.

De notaris wordt in de regel aangewezen door de koper. Het passeren van een transportakte en van een hypotheekakte is een standaardprocedure voor een notaris. De notaristarieven zijn sinds enkele jaren vrijgegeven en u kunt desgewenst bij verschillende notarissen een prijs opvragen. U kunt uiteraard ook bijvoorbeeld de makelaar vragen met welke notaris hij ervaring heeft.

Tot slot: Regel met uw verzekeraar / assurantietussenpersoon dat uw opstalverzekering geldig is voor uw nieuwe woning op de dag dat uw nieuwe woning wordt overgedragen.

De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) wordt verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Met de NHG staat het Waarborgfonds garant voor de terugbetaling van het hypotheekbedrag aan de hypotheekverstrekker in bepaalde situaties.

Wat is het bedrag dat u maximaal kunt lenen als u een hypotheek neemt?

Het antwoord op deze vraag is helaas niet zomaar te geven. Dit is in ieder geval afhankelijk van uw inkomen en de rente waar u tegen leent. Maar ook de waarde van de woning waarvoor u een hypotheek wilt hebben en uw toekomstverwachtingen spelen een rol.

Volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen moet een hypotheekadviseur voor u bepalen wat maximaal verantwoord geleend kan worden. Uiteraard is dat erg afhankelijk van uw persoonlijke situatie. In deze Gedragscode zijn maximumbedragen vastgelegd die in principe niet overschreden mogen worden. Deze maximumbedragen worden gebaseerd op de combinatie van uw bruto jaarinkomen en het toepasselijke hypotheekrente percentage. Afhankelijk van de combinatie van uw bruto jaarinkomen en de toepasselijke hypotheekrente mag tenminste 3,3 keer het bruto jaarinkomen worden geleend en dit loopt op tot maximaal 6,2 keer het bruto jaarinkomen. Als u en uw partner allebei werken gaat het om uw gezamenlijke bruto jaarinkomen. Het bruto jaarinkomen is inclusief 8% vakantiegeld.

Enkele standaard situaties worden hieronder weergegeven zodat u wat meer gevoel hierbij krijgt. Bij de hypotheekrente moet worden gerekend met ten minste een rentevaste periode van 10 jaar om vast te stellen wat u volgens deze norm maximaal mag lenen. Wij nemen in ons rekenvoorbeeld hiervoor het rentepercentage van 5,5 %.

Alleerst een modaal inkomen van bruto 30.000 euro per jaar. U verdient dan ongeveer 2300 euro bruto per maand.

Uw bruto jaarinkomen: 30.000 euro
Maximaal lenen: 143.000
Factor: 4,7

Vervolgens de situatie dat u een modaal inkomen van bruto 30.000 euro verdient en uw partner ook werkt. Uw partner verdient in dit voorbeeld 1400 bruto per maand, dit is ongeveer 18.000 euro bruto per jaar. Het totale bruto jaarinkomen van u en uw partner is dan gelijk aan 48.000 euro per jaar.

Totale bruto jaarinkomen: 48.000 euro
Maximaal lenen: 242.000 euro
Factor: 5,0

Vervolgens de situatie dat u een inkomen verdient van bruto 41.000 euro per jaar en uw partner blijft 18.000 euro per jaar verdienen. Bij 41.000 euro bruto per jaar komt u zelf op 3.150 bruto per maand uit. Samen komt u dan op 59.000 euro bruto per jaar uit.

Totale bruto jaarinkomen: 59.000 euro
Maximaal lenen: 320.000 euro
Factor: 5,4

Nu gaan we nog een stapje verder. U verdient een inkomen van bruto 41.000 euro per jaar en uw partner verdient 30.000 euro per jaar. Samen komt u op 71.000 euro bruto per jaar.

Totale bruto jaarinkomen: 71.000 euro
Maximaal lenen: 409.000 euro
Factor: 5,8

De bovenstaande normen zijn bedoeld om u te beschermen tegen het aangaan van een hypotheeklening die u eigenlijk niet kunt betalen of waarmee u een te groot risico loopt. Dit zijn uiteraard voorbeelden die alleen een eerste indicatie geven. In uw eigen situatie speelt ook een belangrijke rol wat de waarde is van de woning die u koopt, en wat uw toekomstverwachtingen zijn. Het kan dus zijn dat in uw eigen geval een lagere maximale lening of een hogere maximale lening verantwoord te noemen is.

Hieronder staat een uitleg over hoe de maandlasten bij een hypotheek zijn opgebouwd. In principe zullen uw maandlasten bestaan uit een of twee van de volgende drie onderdelen:

1. Hypotheekrente - de hypotheekrente die u betaalt voor uw hypothecaire lening.
2. Aflossing - de aflossing is het bedrag dat u maandelijks aflost op uw hypothecaire lening.
3. Spaarpremie - de spaarpremie (ook wel beleggingspremie) waarmee u kapitaal opbouwt om de hypotheek op een zeker moment in de toekomst af te lossen.
4. Verzekeringspremie - de premie voor de verzekering die u gelijktijdig met uw hypotheek afsluit.

De opbouw van de maandlasten verschilt tussen de verschillende hypotheekvormen. De maandlasten bestaan altijd uit hypotheekrente. Daarnaast zult u in principe aflossing of spaarpremie betalen.

Alleen bij de aflossingsvrije hypotheek betaalt u alleen hypotheekrente. Dit betekent dat u geen kapitaal opbouwt.

Bij de lineaire hypotheek en de annuïteitenhypotheek betaalt u hypotheekrente en aflossing.

Bij de beleggingshypotheek, de effectenhypotheek, de levenhypotheek, de spaarhypotheek en de spaarbeleggingshypotheek betaalt u hypotheekrente en spaarpremie.

De hoogte van de maandelijkse aflossing of spaarpremie heeft grote invloed op de hoogte van uw uiteindelijke maandlasten. Het is dus zinvol om behalve naar de hoogte van de hypotheekrente voor uw maandlasten ook goed te kijken naar de hoogte van de premie of aflossing. Voor het verschil in fiscale behandeling tussen maandelijks aflossen en maandelijks beleggingspremie betalen bekijk ook de informatie over de hypotheekrenteaftrek.

Tot slot bent u vaak verplicht een overlijdensrisicoverzekering af te sluiten en / of een arbeidsongeschiktheidsverzekering. De premie hiervoor komt bovenop de maandlasten.

Het maandelijks aflossen op uw hypotheek betekent dat u elke maand een deel van uw schuld aan de hypotheekaanbieder terugbetaalt en dat uw hypotheekschuld elke maand iets kleiner wordt.

De looptijd van uw hypotheek is de duur van uw overeenkomst met de hypotheekaanbieder.

Hypotheken waarop wordt afgelost hebben een vaste looptijd. Aan het einde van de looptijd is immers de hypotheek afgelost en heeft u geen schuld meer bij de hypotheekaanbieder. Vaak is de looptijd 30 jaar, maar een kortere of langere looptijd is in beginsel mogelijk.

Het is van belang om te weten dat de hypotheekrente slechts gedurende de eerste 30 jaar van de looptijd van de hypotheek fiscaal mag worden afgetrokken van uw belastbaar inkomen. Dit wordt ook wel aangeduid met hypotheekrenteaftrek. Tegen deze achtergrond zal het in de regel niet zinvol zijn om een looptijd langer dan 30 jaar af te spreken.

Bij een lineaire hypotheek lost u jaarlijks een vast bedrag af. Uw hypotheekschuld wordt dus elk jaar kleiner. U betaalt telkens hypotheekrente over de nog resterende hypotheekschuld.

Een bestaande woning wordt in de regel kosten koper (k.k.) gekocht. Dit wil zeggen dat de bijkomende kosten bij de koop van de woning voor rekening van de koper komen. Een nieuwbouwwoning wordt vrij op naam (v.o.n.) verkocht.

Zeven praktische tips die bij het afsluiten van een hypotheek van pas kunnen komen.

Als u uw hypotheek afsluit kijkt u meestal naar wat u nu kunt betalen voor de hypotheek. De hoogte van uw hypotheeklening staat vast op het moment dat u de hypotheek afsluit. Dat is volkomen duidelijk. Wat u betaalt voor die hypotheeklening ligt aan de rente plus wat u verder aan premies betaalt. Wellicht kijkt u ook een aantal jaren vooruit. Maar wat gebeurt er op de langere termijn? Hieronder laten we een aantal situaties zijn die positief en negatief uw hypotheek kunnen beinvloeden.

Bij een annuiteitenhypotheek betaalt u altijd hetzelfde bruto totaal bedrag aan hypotheekrente en aflossing. De hypotheekaanbieder gebruikt tabellen om precies uit te rekenen hoeveel rente en hoeveel aflossing u per maand moet betalen.

Aan het begin van de looptijd van de annuiteitenhypotheek betaalt u weinig aflossing en veel rente. Aan het einde van de looptijd van de hypotheek betaalt u veel rente en nog maar weinig aflossing.

De aflossingsvrije hypotheek is een hypotheekvorm waarbij u elke maand alleen maar de rente op uw geldlening betaalt en u geen aflossing betaalt. De maandlasten bij een aflossingsvrije hypotheek zijn dus relatief laag. Het voordeel van lagere maandlasten heeft helaas ook een nadeel: u lost uw hypotheeklening niet af en houdt dus de schuld bij de bank / hypotheekverstrekker.

Waarom wilt u nu een aflossingsvrije hypotheek of waarom juist niet? Daarvoor is het belangrijk om door te denken over de gevolgen van al dan niet aflossen van de hypotheekschuld.

U leent geld om een woning te kopen, geeft een recht van hypotheek aan de bank maar lost uw schuld niet af. Hier zitten behoorlijke risico's aan. Mocht uw woning minder geld waard worden, dan heeft uw bank niet meer voldoende dekking op de lening. Op het moment dat u uw woning moet of wilt verkopen dan zult u aan de bank de lening wel volledig terug moeten betalen. Als uw woning minder waard is geworden, dan heeft u een probleem. In de regel zijn banken daarom niet of nauwelijks bereid om volledig aflossingsvrij te financieren. Als u dat per se wilt neemt u in ieder geval een behoorlijk risico.

Wel is het vaak mogelijk om gedeeltelijk aflossingsvrij te financieren in combinatie met bijvoorbeeld een spaarhypotheek. Op het gedeelte aflossingsvrije hypotheek heeft u dan de voordelen van de lagere maandlasten, maar door wel een deel van uw hypotheekschuld af te lossen kunt u het risico van een waardedaling van uw woning opvangen. Een combinatie van een aflossingsvrije hypotheek en een andere hypotheekvorm waarbij wel wordt afgelost of kapitaal wordt opgebouwd wordt dan ook regelmatig toegepast.

Hoe zit het tot slot met de hypotheekrenteaftrek? Het nemen van een aflossingsvrije hypotheek is prima voor de hypotheekrenteaftrek. U betaalt immers alleen maar hypotheekrente en die mag u aftrekken van uw belastbare inkomen. U profiteert dus altijd volop van deze aftrek. Overigens doet u dit ook bij andere hypotheekvormen die erop zijn ingericht om te profiteren van de hypotheekrenteaftrek zoals de spaarhypotheek. Als u optimaal gebruik wilt maken van de hypotheekrenteafrek is het dus niet noodzakelijk om voor een aflossingsvrije hypotheek te kiezen. Let er wel op dat u onder de huidige fiscale regels maximaal 30 jaar van de hypotheekrenteaftrek gebruik mag maken. Als u verhuist en opnieuw een hypotheek neemt dan begint de periode van 30 jaar opnieuw te lopen. Als u langer dan 30 jaar in hetzelfde huis wilt blijven wilt wonen met een aflossingsvrije hypotheek, dan zult u alleen de eerste 30 jaar uw rente van uw belastbare inkomen mogen aftrekken, en daarna niet meer. Gelet op de voortdurende discussie over de hypotheekrenteaftrek is het wel zeer de vraag of deze regels over 30 jaar nog precies hetzelfde zijn.

Aflossingsvrije hypotheek in het kort

• Alleen hypotheekrente, geen aflossing
• Maximale hypotheekrenteaftrek
• Geen opbouw van kapitaal
• Hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar

Met behulp van de hypotheek calculator kunt u on line een hypotheekberekening maken. De berekening wordt gemaakt op basis van de prijs van de woning, uw bruto jaarsalaris, de inleg van eigen geld, de door u gekozen hypotheekvorm, de rentevaste periode, het soort woning (nieuwbouwwoning v.o.n. of bestaande bouw k.k.) en een actueel rentetarief. Bij hypotheekbedragen kleiner dan 250.000 euro wordt verondersteld dat de Nationale Hypotheek Garantie van toepassing is.